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DPE :
  Diagnostic de Performance Energétique

Le DPE avant la vente :

Immeubles concernés :

La production d'un DPE est obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert objet d'une vente ou location.

En revanche, il n'est pas obligatoire sur les bâtiments suivants :

- une construction provisoire prévue pour une utilisation inférieure ou égale à deux ans
- un bâtiment indépendant dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés (un logement, quelle que soit sa taille, lorsqu'il est situé dans un bâtiment dont la surface est supérieure à 50 m², est cependant soumis au DPE)
- certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que le local servant à l'habitation
- un monument historique classé ou inscrit à l'inventaire en application du code du patrimoine
- un bâtiment ou partie de bâtiment neuf, dont la température normale est inférieure ou égale à 12°C
- un logement à la vente qui ne dispose pas de système de chauffage fixe (même s'il existe un dispositif de production d'eau chaude), ou qui n'a pas d'autre moyen de chauffage qu'une cheminée à foyer ouvert ; en revanche, le DPE est obligatoire pour un logement à la vente pourvu d'un équipement de chauffage de type insert, chaudière, chauffage électrique fixe

En cas de vente d'un logement ou bâtiment tertiaire à construire, le maître d'ouvrage doit établir un DPE lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment lorsque la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. La procédure actuelle d'établissement des DPE est spécifique à la France métropolitaine. Elle ne permet pas encore de traiter convenablement les spécificités d'Outre-mer.

Le diagnostic de performance énergétique n'est donc pas obligatoire pour l'instant dans les départements d'Outre-mer. Cette situation provisoire devrait durer quelques années. En effet, les méthodes de calcul actuelles ne permettent pas de caractériser les spécificités des DOM (en terme de climat, de type de construction, de mode d'occupation des bâtiments) et des études complémentaires sont nécessaires.

Durée de validité du DPE vente :

Le DPE doit avoir été établi moins de dix ans avant le jour de la signature de l'acte authentique ou du bail.
L'absence de DPE au contrat de vente:

La loi précise que « l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ». L'acquéreur n'a donc pas de recours possible à l'encontre du propriétaire du bien sur le contenu du DPE.

Toutefois, l'acquéreur à des possibilités d'agir conformément au droit commun. Il peut, s'il estime avoir été délibérément trompé par le vendeur, si celui-ci lui a sciemment caché les résultats défavorables du DPE par exemple, lui demander des dommages et intérêts et même annuler la vente pour vice de consentement.

Le DPE avant la location :

Les propriétaires de certains bâtiments (notamment de bureaux, industriels ou agricoles) doivent faire constituer et tenir à jour un dossier technique amiante (DTA) destiné à être mis à la disposition des occupants et des artisans ou sociétés y effectuant des travaux. Sa fiche récapitulative est le document à annexer à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Immeubles concernés :

Depuis le 1er juillet 2007, un DPE doit être réalisé en cas de location de tout logement à usage principal d’habitation ou mixte habitation et professionnel.

En revanche, il n’est pas obligatoire pour les locations portant notamment sur les bâtiments suivants :

- certaines constructions provisoires
- un bâtiment indépendant dont la surface est inférieure à 50 mètres carrés (un logement, quelle que soit sa taille, lorsqu'il est situé dans un bâtiment dont la surface est supérieure à 50 m², est cependant soumis au DPE)
- certains bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que le local servant à l'habitation
- un monument historique classé ou inscrit à l'inventaire en application du code du patrimoine
- un bâtiment ou partie de bâtiment neuf, dont la température normale est inférieure ou égale à 12°C
- un logement qui ne dispose pas de système de chauffage fixe (même s'il existe un dispositif de production d'eau chaude), ou qui n'a pas d'autre moyen de chauffage qu'une cheminée à foyer ouvert ; en revanche, le DPE est obligatoire pour un logement à la location pourvu d'un équipement de chauffage de type insert, chaudière, chauffage électrique fixe.

Lorsque le logement loué est situé dans un immeuble collectif, le DPE ne concerne que les parties privatives du lot.
Le DPE ne concerne pour le moment que les logements situés sur le territoire métropolitain.

Un diagnostic simplifié a été prévu pour les locations saisonnières lorsque la durée totale d'utilisation du logement dépasse quatre mois par an, que ce soit à titre de location ou pour un autre motif.

Durée de validité du DPE location :

Le DPE “locatif“ est valable également 10 ans.

Le diagnostic de performance énergétique doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, mais pas lors de sa reconduction tacite.

Ne pas confondre la reconduction tacite du bail avec son renouvellement. Dans le premier cas, les deux parties n’interviennent pas ; le bail se poursuit automatiquement. Il y a renouvellement lorsque le bailleur a manifesté sa volonté de modifier les conditions du bail. Il doit alors nécessairement adresser une offre de renouvellement au locataire. Si ce dernier l’accepte, un nouveau bail est conclu aux nouvelles conditions définies auquel sera annexé un CREP. Il n’est pas nécessaire de faire réaliser un nouveau diagnostic si, à au jour de la signature du renouvellement, sa date de validité n’est pas dépassée.

Il n’a pas à être réalisé une nouvelle fois lors du renouvellement du bail tant que sa durée de validité n’a pas expiré.

Si un DPE en cours de validité a été établi à l'occasion de la vente ou de la construction du logement, il tient lieu de diagnostic pour la mise en location du logement.

Un candidat locataire peut demander à ce que le propriétaire qui met en location un local, lui fournisse le DPE dès sa mise sur le marché. Le DPE peut donc constituer un élément du choix du logement ou de négociation du prix du loyer pour le candidat locataire.

En cas d’absence du DPE au bail :

Comme en cas de vente, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l'encontre du propriétaire bailleur. Toutefois, le droit commun s’applique. S’il lui apparait que le bailleur a délibérément occulté les conclusions défavorables d’un DPE, le locataire a la possibilité de demander la résiliation du bail ou/et des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Que se passe-t-il en cas de mauvais résultat ?

Le DPE a pour but d’informer le futur locataire sur la consommation énergétique du logement et de son coût, mais ne lui permet pas d’imposer au bailleur des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

La performance énergétique sur les annonces immobilières

Les principaux réseaux et organisations d'agences immobilières ont signé le 19 mai 2008 avec Jean-Louis Borloo, ministre de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, une convention élaborée dans le cadre du Grenelle de l'environnement prévoyant l'affichage de la performance énergétique des biens mis en vente ou en location dans les annonces immobilières. La convention prévoit une mise en place de cette pratique par paliers, allant de 10% des annonces affichant le DPE en 2008, à 90% en 2012.

Enfin, n'oublions pas que l'acquéreur à toujours la possibilité de faire jouer son droit de rétractation si les informations données par le DPE ne correspondent pas à son attente, il peut, en respectant le formalisme prévu à cet effet, revenir sur son engagement dans le délai de 7 jours à compter de la notification ou de la remise de l'avant-contrat. Cette procédure peut être utile à l'acquéreur s'il n'a pu prendre connaissance des conclusions du diagnostic de performance énergétique avant la signature d'un compromis de vente.

En ces de DPE erroné, le fait que ce diagnostic n'ait qu'une valeur informative, n'empêche pas de rechercher la responsabilité de celui qui l'a établi. L'acquéreur devra démontrer que la faute du professionnel lui a causé un préjudice. C'est le cas de l'erreur manifeste de l'estimation de la note sur la grille ou de préconisations hasardeuses qui l'aura trompé sur les caractéristiques précises du bien acquis et des investissements à prévoir.

Que se passe-t-il en cas de mauvais résultat de la performance énergétique ?

Il n'est pas prévu d'obligations de travaux. Mais les pouvoirs publics ont prévus un certain nombre d'incitations sous la forme d'aides financières. Si le propriétaire fait remplacer par exemple une ancienne chaudière par un modèle plus récent ou s'il s'équipe d'un chauffe-eau solaire), il peut bénéficier de différentes aides à la condition que les produits présentent les qualités minimales d'isolation requises.

Des subventions de l'ANAH (agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) peuvent être accordées pour les travaux favorisant les économies d'énergie. Elles concernent par exemple, l'amélioration de l'isolation thermique : isolation des parois opaques donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés, isolation des parois vitrées, le calorifugeage, équilibrage, régulation des installations de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire,  ou l'installation de systèmes utilisant les énergies nouvelles et renouvelables (énergie solaire).

L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) ainsi que certaines régions distribuent, sous conditions, des primes pour l'installation de chauffage et de chauffe-eau solaires. Leur montant peut atteindre 30 à 40 % du coût total de l'installation.

Le site du ministère du logement et de la ville

Le site de l'ademe (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie)





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